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政府文件
 
 
關于公布撫順縣國有建設用地級別及基準地價更新成果的通知
文件號:撫縣政發〔2019〕14號    成文日期:2019-7-23
文件正文  
撫縣政發〔2019〕14號

關于公布撫順縣國有建設用地級別及基準地價更新成果的通知

各鄉鎮政府,縣政府各相關部門,各有關單位:
    根據省國土資源廳《關于加強公示地價體系建設和管理工作的通知》遼國土資辦發〔2017〕178號,依照中華人民共和國《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014),我縣國有建設用地土地級別及基準地價更新工作成果于2018年12月21日通過專家評審驗收,經縣人民政府研究決定,現予以通知,并于即日起實施。 
    附表:撫順縣國有建設用地土地級別及基準地價一覽表

    (此件公開發布)

    附表.doc 
                                               

撫順縣人民政府

2019年7月23日

 
文件解讀  

《撫順縣國有建設用地土地級別調整、基準地價更新》文件解讀
    一、制定依據
    (一)法規、政策依據
    1、《中華人民共和國土地管理法》(1999年1月1日施行,全國人大常委會2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議第二次修正);
    2、《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過, 2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修正); 
    3、《中華人民共和國物權法》(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過,2007年10月1日起施行);
    4、國土資源部發布實施《全國工業用地出讓最低價標準》的通知(國土資發[2006]307號);
    5、國土資源部《關于調整部分地區土地等別的通知》(國土資發〔2008〕308號);
    6、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國務院[2006]31號);
    7、遼寧省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法(2002年1月遼寧省九屆人大常務委員會第二十八次會議通過);
    8、《關于開展全省城鎮基準地價更新工作的通知》(遼國土資發[2013]302號);
    9、《撫順市城市國有土地資產管理暫行辦法》(市人民政府第79號令);
    (二)技術依據
    1、《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2014);
    2、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014);
    3、《城市地價動態監測技術規范》(TD/T1009-2007);
    4、《遼寧省城鎮基準地價更新工作實施方案》;
    5、《遼寧省城鎮基準地價更新技術要點》;
    6、其它地區基準地價更新調整工作的成功經驗。
    二、目的和意義
    1、工作目的
    土地定級的目的是為全面掌握城鎮土地質量及利用狀況,以便科學管理,合理利用土地,為政府制定各項土地政策和調控措施,為土地估價、土地稅收和城鎮土地利用規劃提供科學依據。
    基準地價評估是建立地價體系的基礎性工作,是政府調控土地市場、管理地價的重要手段,也是政府搞好土地使用權出讓、轉讓、租賃、作價出資入股、市場交易等價格的依據。
    2、工作意義
    ⑴顯化土地資產量差異,促進土地合理使用;
    ⑵加強政府對土地價格的宏觀管理和調控,逐步建立起完備的地價體系及市場體系;
    ⑶有利于推進城鎮土地的有償使用;
    ⑷有利于城鎮內各企業合理負擔地價,實現平等競爭;
    ⑸有利于實現城鎮地價的調節作用,促進土地的合理流動,實現土地的高效與最佳利用;
    ⑹有利于實現城鎮建設資金的良性循環,促進城鎮基礎設施和生活環境的改善,提高城鎮土地的功能,為城市經濟建設服務;
    ⑺通過對城鎮土地定級估價問題的研究,可以掌握城鎮地價形成及演變規律,為掌握城鎮土地利用規律,制定政策與決策提供依據。
    三、基準地價體系的應用
    (一)在土地市場管理中的應用
    隨著我國土地使用制度改革的不斷深入,對土地市場的有效管理顯得越來越重要。為此,必須建立合理的土地價格體系,及時掌握土地價格情況,科學評價土地資產的市場價值。本次土地定級與基準地價更新成果不僅使地價趨于明朗化、公開化,利于隱形市場合法公開化,為土地市場有效管理和健康發展創造條件;而且為土地出讓、轉讓等提供成交依據,減少人為因素的干擾和確定地價的盲目性。
    1、在土地出讓市場管理中的應用
    土地出讓市場是指政府通過競價出讓方式把土地使用權讓與土地使用者的活動。我國土地使用制度改革以來,土地主要以出讓為主,出讓金確定的合理與否直接關系到國有土地資產價值的體現和國家利益的流失與否。本次更新得到的基準地價成果具有顯示和指導作用,能反映土地在利用過程中所能產生的各類經濟利益,同時也以價格標準顯示土地質量的優劣程度,能為政府運用價格手段宏觀調控土地市場,制定土地使用權出讓金提供依據。
    2、在房地產市場管理中的應用
    房地產開發主要指房地產開發企業在受讓土地后進行的開發建設經營,由于在擬訂土地使用權出讓價格時已經考慮到了房地產開發企業收益實現是在開發建設完成,房屋出售之后,其收益已經進行修正,所以在正常條件下,基準地價更新成果在房地產市場中的應用主要是用在商品房價格的制定與管理。
    3、在土地轉讓、出租、抵押管理中的應用
    基準地價更新成果應用于土地使用權的轉讓、出租、抵押市場的管理,可以宏觀指導土地交易;利用基準地價成果來判斷、區分是否存在土地投機行為等,以利于政府及時采取措施控制土地投機等不正常交易行為,使土地市場走上規范化軌道。譬如土地使用權轉讓價格明顯低于市場的,政府應行使優先購買權。
    4、在整頓和規范土地市場中的應用
    由于我國土地市場起步較遲,不規范的交易相當普遍,尤其是土地隱形市場在各地大量普遍存在,許多劃撥土地使用權隱含在房屋交易中進行轉讓、出租、抵押等,造成大量的國有土地收益流失,國家土地所有權在經濟上得不到體現。國務院15號文件,國土資源部174號文件,為整頓和規范土地市場提供了政策依據,本次更新成果可為整頓和規范土地市場提供地價依據。
    (二)在土地出讓、轉讓價格評估中的應用
    1、關于出讓底價評估
    土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商開發經營成片土地暫行管理辦法》規定,當地縣(市)級人民政府土地管理部門代表國家按照平等、自愿、有償的原則,與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同,將國有土地使用權以指定的地塊、用途、年限和其它條件,出讓給受讓人開發經營,并一次性收取受讓年限內的土地使用費,即出讓金。出讓形式有協議、招標、拍賣等三種方式。簽訂土地出讓合同時,關鍵之一是土地使用權出讓價格的確定,特別是招標和協議出讓,直接關系到土地出讓能否順利成交和價格的合理性。
    在出讓時,政府應首先根據正常市場情況下地塊應達到的地價水平,出示待出讓土地的最低地價,即出讓底價。它是受讓人出價或付價時的根據,也是確認成交價的基礎。
    2、關于土地轉讓價評估
    (1)出讓土地使用權轉讓價評估
    出讓土地使用權轉讓是通過有償出讓取得土地使用權的土地使用者經一定時間的使用后將土地使用權進行合法轉讓的行為。此類轉讓地價評估可直接利用本次建立的基準地價修正體系評估。
    (2)劃撥土地使用權補交出讓金的確定
    劃撥土地使用權補交出讓金測算時應嚴格采用“國土資廳函〔2009〕311號”文件規范表達方式計算。
    對于劃撥土地使用權轉讓、抵押等管理中補交出讓金的收取標準應以建立的基準地價體系為依據確定。 
    (三)在土地收購價格確定中的應用
    我國城鎮地價體系是以基準地價和標定地價為核心,地價評估以土地定級為基礎,首先評估基準地價,通過基準地價修正評估標定地價。所以,我們可以參照《城鎮土地估價規程》給定的數學模型,建立基準地價、級別內平均分值、宗地標準地價、宗地內平均分值之間的數學關系,測算的宗地地價,經宗地個別因素修正后,形成宗地的標準地價;或者按照基準地價修正法直接評估宗地的標準地價。
    (四)在土地資產量評估中的應用
    隨著我國土地使用制度的改革,變土地無償、無限期使用為有償、有限期使用,土地宜作為一種資產納入企業的固定資產之中,故需合理評估其價值,正確體現國有資產價值。
    1、在企業清產核資中的應用
    2、在組建股份制企業土地資產量評估中的應用


國有建設用地.jpg

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